Joint venture – krok po kroku

Joint venture – krok po kroku

Czas przejść do konkretów. Na tym etapie joint venture teoretycznie najtrudniejsze mamy już za sobą – znaleźliśmy już chętne do współpracy osoby. Prawdopodobnie mamy też na oku jakiś deal i zorganizowaliśmy jego potencjalne dofinansowanie. Zostaje nam jedynie przygotować plan działania, który usprawni przebieg całości i weźmie pod uwagę nawet najgorsze z możliwych scenariuszy. Im więcej szczegółów uwzględnimy w naszym business planie, tym mniejsza szansa na to, że coś pójdzie nie tak.

Podział obowiązków

Przy dwuosobowej kooperacji nie powinno być większych problemów, zwłaszcza jeśli jedna strona wykłada deal, a druga odpowiedzialna jest za dofinansowanie. W przypadku większej liczby osób warto dokładnie ustalić, kto będzie odpowiedzialny za co, zwłaszcza jeśli jesteśmy jeszcze na etapie poszukiwań odpowiedniej dla nas oferty. Staramy się unikać sytuacji, gdzie kilka osób robi to samo, jeśli nie jest to konieczne. Wyjątkiem są okoliczności, gdy któryś z aspektów naszej inicjatywy kuleje i trzeba zaangażować więcej rąk do pomocy. Również przedsięwzięcia takie jak kampanie marketingowe, czy zorganizowanie remontu w kilku nieruchomościach wymagać mogą kolektywnej pracy, aby sprawnie się z nimi uporać. 

Ustalenie wspólnego celu

Już we wczesnych etapach należy wspólnie podjąć decyzję o tym, czy naszym celem będzie długoterminowy profit z wynajmu, czy też bardziej stawiamy na szybką sprzedaż nieruchomości (tzw. flip). Każda z nich wymaga odpowiedniego przygotowania, rozeznania na rynku i opracowania strategii. Nie jesteśmy oczywiście w stanie przewidzieć, czy nasze pierwotne założenia pokrywać się będą z tym, jak będzie wyglądać sytuacja na rynku nieruchomości po kilku miesiącach współpracy. Jeśli otworzy się dla nas atrakcyjna okazja na wynajem spowodowana wzrostem popytu, być może warto wziąć ją pod uwagę pomimo tego, że podjęliśmy wcześniej decyzję o sprzedaży. Wszyscy powinni być na bieżąco ze swoimi pomysłami, abyśmy mogli zmierzać w tym samym kierunku.

Podział zysku

Joint venture pozwala na sporo swobody w tym departamencie. Tak naprawdę nie ma odgórnie ustalonego szablonu, którym moglibyśmy się posłużyć. Jednym z najpopularniejszych podziałów jest oczywiście klasyczne 50:50, gdzie jedna strona dostarcza deal i research, a druga to wszystko finansuje. Sprawdza się dobrze również w przypadku wieloosobowych przedsięwzięć. Jeśli 50% profitu zarezerwowane jest dla strony inwestującej, w przypadku wielu inwestorów podzielą oni tę pulę pomiędzy sobą. Tak więc jeśli jedna osoba wyłoży 60% potrzebnych środków do sfinalizowania danego dealu, otrzyma w tym w tym przypadku 60% ze swojej puli 50%, czyli wyjdzie nam 30% całości. Podobnie sytuacja mogłaby wyglądać w sytuacji, gdy mamy większą ilość osób pracujących przy dealu. 

Nieco innym wariantem 50:50 będzie podział kupionych nieruchomości. Wygodna opcja dla osób, które niekoniecznie chcą zobowiązywać się do wspólnego operowania daną posesją, a raczej wolą mieć coś swojego. Wtedy zamiast powiedzmy dwóch nieruchomości objętych dwoma nazwiskami, przypisujemy po jednej dla każdego. 

Później mamy formy podziału typu 75:25, które prawie zawsze wymagają kompromisu po jednej ze stron. Są osoby, które obracają się w wielu środowiskach biznesowych i stawiają na cyrkulację profitów z różnych źródeł. Stąd też spora szansa na to, żę chętnie wejdą w deal, mając dla siebie 25%, gdzie reszta zysków trafia do inwestorów. Jeśli jesteśmy pewni swego i ćwiartka tego, co moglibyśmy zarobić nam nie przeszkadza – jest to rozwiązanie. Jak już wcześniej wspominałem – 25% czegoś jest lepsze, niż 100% niczego. 

Inwestorzy na pewno chętniej użyczą nam swoich funduszy, jeśli na horyzoncie pojawi się dla nich okazja na całkiem spory kawałek tortu. W drugą stronę działa to bardzo podobnie, jeśli macie naprawdę dobry plan wsparty długimi miesiącami researchu – nie bójcie się wysunąć propozycję korzystniejszego dla siebie podziału w rozmowach z inwestorem. Bez Twojego dealu, tak naprawdę nie ma dealu, niezależnie od tego, jakie pieniądze wchodzą w grę. Ostateczna decyzja odnośnie podziału w joint venture należy już tylko i wyłącznie do Was.

Umowa

Absolutna konieczność przy każdym przedsięwzięciu związanym z inwestycją w nieruchomości, czy jakiejkolwiek innej płaszczyźnie biznesowej. Nie chodzi tutaj nawet o brak zaufania do drugiej osoby, a raczej o czysto profesjonalne podejście do tematu. Umowa to zabezpieczenie nie tylko dla nas, ale też i dla każdego podmiotu biorącego udział w joint venture. Różne sytuacje się zdarzają i też nie jesteśmy w stanie do końca przewidzieć, jak dana osoba zareaguje w sytuacji wyjątkowego stresu w obliczu porażki. Sami tego zresztą o sobie nie wiemy, dopóki w tej sytuacji się nie znajdziemy. Umowy i kontrakty nie tylko niwelują komplikacje w świetle prawa, ale też i wybrzmiewają profesjonalizmem, jeśli zaproponujemy je sami. Dajemy wtedy do zrozumienia reszcie, że interesuje nas poważna współpraca.

Dodaj komentarz