Składanie oferty to część strategii

Składanie oferty to część strategii

Obejrzałeś już wybrane domy i jeden z nich spełnia Twoje oczekiwania. Nadszedł czas na złożenie oferty. Zanim to zrobisz, powinieneś zaplanować strategię. Tak, strategię – wchodzisz na etap poważnych decyzji finansowych, które mogą mieć realny wpływ na Twoje życie. Warto to dobrze przemyśleć.

Podczas oglądania domu powinieneś w miarę możliwość dowiedzieć się jak najwięcej o sytuacji właściciela, a także powodach sprzedaży nieruchomości. Im więcej się dowiesz, tym łatwiej będzie sformułować odpowiednią ofertę.

Kiedy składać ofertę?

W momencie, kiedy nieruchomość odpowiada Twoim potrzebom i wiesz, że jeżeli właściciel zaakceptuje cenę, będziesz zdecydowany kupić. Możesz zaryzykować i zaoferować niższą kwotę. Być może się uda, na przykład w sytuacji, gdy sprzedającemu zależy na zbyciu. Może tak być w trudnych dla niego chwilach – na przykład, gdy się rozwodzi lub ma problemy finansowe. Wtedy cenę można negocjować. W momencie, kiedy sprzedającemu się nie spieszy, o negocjacje będzie trudniej.

Co może wpłynąć na wydłużenie procesu zakupu?

W zasadzie są dwa główne powody, które wpływają na długość procesu sprzedaży nieruchomości. Pierwsza z nich to Chain, czyli łańcuch nieruchomości. Jak to wygląda: posiadasz już własny dom i chcesz się przeprowadzić, a nie masz wystarczającej zdolności kredytowej na zakup kolejnej nieruchomości. Żeby doprowadzić transakcję do końca, musisz najpierw sprzedać ten dom, w którym obecnie mieszkasz. Osoba, która chce kupić od ciebie nieruchomość, jest w takiej samej sytuacji, więc dodatkowo czekasz, aż ona sprzeda swój dom. Jeśli ktoś z was się wycofa, jego decyzja wpływa to na wszystkie osoby w łańcuchu i znów wydłuża czas.
Nawet gdy ty, jako inwestor lub first time buyer, jesteś gotów szybko kupić nieruchomość, ale osoba, która sprzedaje dom, kupuje jednocześnie inny, to powinieneś liczyć się z tym, że cały proces może się przedłużyć. Sprzedawca będzie zajmować nieruchomość do czasu, gdy sfinalizuje swoją transakcję kupna, a jego sprzedawca może być w takiej samej sytuacji.
Drugi powód to Probate Purchase, czyli sprawy spadkowe. Zakończenie procesu spadkowego, apotem doprowadzenie do porozumienia ze wszystkimi właścicielami również potrafi bardzo wydłużyć cały proces. Dlatego, jeśli nie możesz czekać, to odpuść sobie. Decyduj się na takie transakcje tylko w wyjątkowych sytuacjach, kiedy dana nieruchomość jest wyjątkowa i w atrakcyjnej cenie.

Inwestujesz, to licz…

Jako inwestor, zanim przystąpisz do złożenia oferty, powinieneś wiedzieć, czy inwestycja się opłaca, czy nie. Analizując to odpowiedz sobie na różne pytania, na przykład: ile ta nieruchomość będzie warta po remoncie, ile będzie kosztował remont, ile zarobisz na najmie, jak przy tych wszystkich liczbach będzie kształtował się ROI (Return Of Investment). Biorąc pod uwagę te wytyczne, możesz określić cenę idealną.

Warto wyznaczyć także drugą cenę, czyli ile maksymalnie możesz zapłacić za nieruchomość, aby inwestycja była opłacalna. Jeśli dojdziesz w negocjacjach do tej granicy i nie uda się porozumieć ze sprzedawcą, lepiej poczekać na inną okazję. Jeżeli bardzo Ci zależy, to możesz wrócić do swoich kalkulacji i zastanowić się, czy można na czymś zaoszczędzić (np. nie przeprowadzać kompleksowego remontu), co pozwoli Ci w początkowym etapie zapłacić więcej, ale w kolejnym już mniej. To jest jednak rozwiązanie ostateczne.

Repossessed home, czyli szybka akcja

Przed złożeniem oferty, warto sprawdzić, czy nieruchomość jest oferowana na zasadzie „repossessed home”. Co to oznacza? To nieruchomość przejęta przez pożyczkodawcę, po tym, jak poprzedni właściciel nieruchomości zaprzestał spłacać kredyt lub złamał warunki umowy z pożyczkodawcą. Trzeba wówczas sprawdzić, kto sprzedaje przejętą nieruchomość.

W przypadku klasycznych transakcji, gdy oferta jest złożona i zaakceptowana, to nieruchomość zostaje wyłączona z obrotu. Przy repossessed home kupujący ma przeważnie 28 dni na zakończenie całej transakcji zakupu i w każdym momencie, ktoś może Twoją ofertę podbić. Co ciekawe, jest to bardzo prawdopodobne, bo Twoja oferta jest widoczna dla wszystkich.

Jeżeli sprzedażą zajmuje się dom aukcyjny, wtedy obowiązują inne zasady. W zależności od aukcji kupujący ma od 28 do 56 dni, na zakończenie transakcji. W tej sytuacji nikt nie ma możliwości przebić Twojej ceny, ale składając ofertę, musisz być pewny i zdecydowany. Dlaczego? Bo trzeba wpłacić depozyt, który w momencie rezygnacji przepada.

Składanie oferty przez Agencję

W UK najczęściej składa się ofertę za pośrednictwem Agencji. Wystarczy poinformować pośrednika telefonicznie lub e-mailowo, o swojej propozycji cenowej i czekać na rozwój wydarzeń. Przy składaniu oferty warto, abyś ją uzasadnił. Wyjaśnij, co miało wpływ na taką cenę, co będziesz musiał jeszcze zrobić i ile będzie Cię to kosztowało, co było niezgodne z opisem, jakie kryteria według Ciebie nie zostały wzięte pod uwagę, ile chcesz na transakcji zarobić…

Im więcej będziesz miał argumentów, tym bardziej prawdopodobne, że skłonisz sprzedającego do negocjacji. Oczywiście nie możesz przesadzić i wymyślać problemów, których nie ma. Szczerość i uczciwość we współpracy z Agencją to podstawa. Jeżeli ta transakcja nie dojdzie do skutku, pośrednicy zapamiętają Twoje oczekiwania i cele i skontaktują się, gdy trafi do nich podobna nieruchomość. Agencja powinna wiedzieć kim jesteś, po co kupujesz tę nieruchomość, jak prezentują się Twoje kalkulacje. To nie jest żadna tajemnica, to sposób na rzetelną i owocną współpracę.

Triki inwestora

Warto mieć jakiś znak rozpoznawczy, specyficzne zachowanie lub podejście do inwestowania, dzięki któremu łatwo zostaniesz zidentyfikowany przez sprzedawców i agentów oraz wyrobisz sobie opinię osoby, która wie, co robi. Stosuję dwa takie triki i oba odnoszą pożądany efekt.

Pierwszy polega na tym, że moje oferty nie są zaokrąglone. Na przykład, jeżeli chcę zaoferować 70 tysięcy funtów, to składam ofertę na 71.155 funtów. Po co? W ten sposób sugeruję, że inwestycję mam dokładnie skalkulowaną. Dzięki temu będziesz lepiej zapamiętany przez agenta, co może w przyszłości zaprocentować.

Drugi trik dotyczy agenta, z którym współpracuję. Podczas oglądania domu zadaję mu dużo pytań. Możesz na przykład zapytać, ile jego zdaniem kosztuje wymiana okien czy dachu, jeśli nieruchomość tego wymaga. Jeżeli agent powie, że dużo – nie poprawiaj go, będziesz miał asa w rękawie. Jeżeli powie cenę zaniżoną, wówczas zabłyśnij i daj znać, że masz świadomość kosztów. W momencie składania oficjalnej oferty Twój agent nie będzie próbował ugrać nierealnej stawki, co sprawi, że będzie jednomyślny z Tobą podczas przedstawiania oferty sprzedającemu.

Opracowana oferta według tych zasad powinna zostać przyjęta, a przynajmniej sprawiedliwie przeanalizowana przez sprzedającego. Jeśli się uda – gratuluję, jeśli nie – nic nie szkodzi. Okazje są jak autobus, jeden odjeżdża, drugi przyjeżdża. Trzeba tylko poczekać…

Dodaj komentarz